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5月1日营改增, 二手房税负增加还是减少?

日期:2016年4月1日 08:50

在限购政策逐步退出市场后,房地产交易环节的各项税收的调整变得频密起来。13日,国家税务总局局长王军透露,营业税改增值税将在5月1日正式实施,将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开,并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。业内人士认为,此次营改增是否将增加买卖双方的税负,取决于免征年限以及税率如何设置,目前尚未在广州二手市场上形成影响。

营业税改增值税早在2011年便在上海试点,主要从交通运输和现代服务业两大业务板块开展。2012年后逐步扩大试点范围,普及到全国多个城市。由于大家多猜测房地产行业增值税税率为11%,而目前营业税税率多为5%,因此也引发了人们对于营改增进入房地产行业后是否会造成税负上升的担忧。

据《羊城晚报》报道,15日,广东省国税局副局长周家喜在率队上线广东电台“民声热线”节目时表示,全面营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管,目前实施方案包括征管规定还没有出来,但营改增税负只减不增适用于所有营改增纳税人。

同日,《中国税务报》刊发知名税务专家段文涛所撰文章,明确指出:营改增后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税将持平或略有下降。段文涛指出,近日有些媒体出现误读的情况,特别是有关报道中所举的例题,与增值税的相关原理不符。因为,按照已有的增值税管理规定,还有增值税的基本管理常识,个体工商户以外的其他个人(自然人),不能被认定为一般纳税人,这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式,也就是简易征税方式来计缴增值税。同时,按照财政部新闻发言人有关“营业税改征增值税全面推开期间,拟对税收优惠政策原则上予以延续”的表述,原营业税对于二手房交易的相关征免规定极有可能得以延续。

不过,合富房地产经济研究院院长龙斌则担忧,目前广州市场上还有一部分房改房在流通,这类型房产都是多年前低价买入,甚至有些还是夹杂着单位福利半买半送的形式,如今房子可能翻了几倍或者几十倍不止。一旦他们有换房的需要,被征收增值税,数额还是很吓人的。

按照现行政策,购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

一旦营业税改增值税后,是否同样享有免征年限,如何设置成为关键。

如果一刀切,不设免征年限,势必增加绝大部分交易对象的税收负担。当前二手房交易营业税的征收税率主要以5.5%或5.6%为标准。以买入价为100万元的房产为例,在免征年限外出售该套房产溢价30万元,即以130万元成交。按照现行的政策,需要交纳营业税为130万 5.6%=7.28万元。若按照假设11%的增值税的征收标准,即需交纳30万 11%=3.3万元。增值税的负担要小于征收营业税的负担。

但是一旦房产从100万元涨到了250万元。按目前的营业税征收规定,则需要交纳250万 5.6%=14万元,如果按照假设11%的增值税的征收标准,则需交纳(250-100) 11%=16.5万元。这时,征收的增值税就超过了营业税。

满堂红链家市场部高级经理周峰表示,增值税到底是增加还是减少税负,具体要看免征年限和税率。他认为,如果能按照营业税2年的免征年限执行,还是可行的。从国家出台该政策的目的看,主要是为了打击市场上的投机行为,以2年时间来判定房产的持有目的,也比较合理。

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱:有人将营改增和房价涨跌联系到一起,认为营改增之后房价有下跌的空间。一度有人认为“税”低了,“价”是否也会降低,就此阐述一下几个观点供大家参考。政府工作报告当中提到的2016年5月1日,只是将试点范围扩大到房地产行业的时间;二是税率也不明确,只不过大家都在猜是11%;三是抵扣项也没有最终明确。也就是说到目前为止也没有看到营改增的实施细则,但好在还有两个月的时间就要尘埃落定,不妨我们今天也猜测一回。

第一,税改之后税收差额本身就很小。目前的税率,大家都判断是11%,按照11%的税率计算,直接抵扣可能会比原来略高,但由于强调只低不高,那么是否还有虚拟的抵扣项给出来确保最终的税赋关系。所以实际纳税额减少的比例并没有几个百分点,甚至很多情况下,基本上和原来税率没有差异。

第二,不是成本决定房价,而是市场决定房价。当前市场,楼盘成本5万元/平方米,如果市场可以卖6万元/平方米,没有一个人会卖5.9万元/平方米;但是如果市场只能卖4.5万元/平方米,企业也不会死扛着要卖5万元/平方米,导致卖不出去只能等死。所以不是成本决定价格,而是市场决定的。

第三,税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显,压力巨大。在这样的情况下,很多项目都是贴着成本在卖,有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话,房价的下行空间也会更大。但我们只能说如果税负成本的明显下降会对房价有一定影响,是充分条件,而不是必要条件。

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