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借“去库存”理顺现代住房制度

日期:2016年4月14日 09:21

编者按:作为住房制度改革的亲历者、部分相关制度和文件的执笔者,包宗华至今未曾停止过对于当前房地产市场和我国基本住房制度的思考和总结。2014年,包宗华曾发表论文,提出坚决摒弃走住房商品化老路,尽快走上推行现代住房制度正路,同时建议加大保障房建设量防止继续增加商品房库存量。借当前大众热议“去库存”之机,其《去库存和今后的房改路》试图分析我国房改走弯路和出现严重住房库存的原因,并对今后的房改路提出了建议。现本刊加以编辑,分上、下两部分予以连载,以飨读者。

千方百计地去库存

去年末有篇文章披露:“全国整体库存约为63亿平方米,如果按过去3年平均销售速度计算,消耗这些库存至少需要5年时间”。以上数据说明,住房库存问题确实相当严重。

习近平总书记在日理万机的情况下,十分关注住房问题并最早发现库存严重,及时而正确地做出了去库存的决定。这使我们这些从事住房工作的同仁们十分惭愧和内疚。

现在全国上下都在寻找去库存的办法,但还没有找到效果很显著的办法。例如,让农民工在城市定居和买房的办法,这是一个有利于城镇化健康发展的重大举措,我们举双手赞成。但要看到,进城打工的农民绝大多数属于低收入者,只能买得起政府提供的小套型低价保障房,将是深化房改、大比重建设低价保障房所要重点解决的问题。虽然让农民工买房可以消化一定的库存,但数量不会大。又如,房地产企业适当降低商品房价。我国商品房的价格构成中,土地要占一部分,银行利息和各种税费占百分之十几。房地产企业的办法是,在算出住房建设总的支出后,再加上一大笔钱来敲定售价。由于当年住房畅销,仍能获取高额利润。近些年住房滞销,房地产企业的利润正在不断下降。据2014年的统计,全国房地产企业的平均利润已下降到8%,2015年的具体数据还会继续下降。如果房地产企业的降价以利润为底线,今年的降价幅度不会大,去库存的作用也不会大。只有等一段时间,有些库存严重积压的房地产企业实在没有办法,忍痛降价促销,降价的幅度才有可能加大。

人们还提出了几个去库存的建议,例如取消限购、降低购房首付款比例,银行和公积金给购房居民低息贷款、降低税费和坚决取消不合理税费,鼓励人才流动的优惠政策等。这些建议,首先要主管部门或地方政府采纳并做出明文规定才能施行(注:许多建议要能得到主管部门采纳并行文施行难度极大)。其次,实施以上每一项对去库存的作用都有一定限度。

做出以上两项分析是想说明,严重库存是因为多年实行住房商品化和坚持高额利润驱动而造成的,这就大大地增加了去库存的难度,也是我们很难找到一个在短期内能够发挥显著效果办法的主要原因。面对这样的现实,只宜采取锲而不舍、一步一步地消化库存的办法。

稳健地走上房改正路并保证其健康发展

前些年,习近平总书记在听取住房城乡建设部关于住房问题的汇报时,做出了“要把住房事业办成重要的民生工程”的重要指示。贯彻执行习总书记的重要指示,必须大力推进住房分类供应制度,大比重地建设保障房。重点解决好广大居民,特别是中低收入群体和农民工的住房问题,实现人人享有适当住房的大目标。因此,把积极推行住房分类供应制度放在首要地位,是落实习总书记重要指示之必须,是解决好广大居民住房问题之必须,是从根本上避免产生两大严重问题之必须,是促进城镇化健康发展之必须,也是在城镇里脱贫之必须。

这次讨论去库存问题的最大收获之一,是使我们认识到,产生问题的根子在住房商品化。由于这些年没有重点解决广大中低收入居民的住房难题,出现住房社会性问题的危险也有所显露。而让两亿多农民工逐步地在城市定居买房,又会对保障房提出巨大的要求。当今的形势,正是做出摒弃老路、走上正路决定的最佳时机。

也要清醒地看到,长年推行商品化,已经形成一个很复杂的局面。例如房改前是60%的居民住公房,而今是近90%的居民住商品房;既有不少人拥有多套住房,也有不少人解决不了住房问题(没有包括数量巨大的农民工);房改前是只收取很低的房租,而今是房价上涨到很多人都买不起房的惊人高度。指出以上情况是想说明,要从住房商品化制度占据主导地位,转移到现代住房制度占据主导地位,将是一个艰巨复杂的系统工程。必须谋而后动,稳健地推进。

借鉴国外的成功经验,对制定这个规章制度和实施办法可能涉及的几个问题,提出以下参考性的分析和建议:

(一)今后我国深化房改的总任务应是:积极推行住房分类供应制度,大比重地建设保障房,重点是解决好广大中中、中低群体和农民工的住房问题,实现人人享有适当住房的大目标。

据此,建议责成各城镇及时制定出实现大目标的规划。由于推行住房商品化耽误了太多时间,许多城市不大可能在2021年实现大目标,应当允许他们适当地拖后一些时间。

(二)理顺保障房的供应体系。对建设廉租房和保障房的社会保障是,一律给以免收土地出让金、低息贷款和税费减半的优惠,并对不合理税费坚决取缔(事关重大,需在会前经过由各主管部门充分协商取得一致意见再提交会议)。对中低收入者只设一种保障房,就命名为保障房。现行的经济适用住房和公租房都纳入保障房体系,都叫保障房,并同样享受保障房的优惠。保障房的购买和出售价格(含计算折旧)由城市政府确定,每年年初在城市的各种媒体上公布,以增加透明度。对廉租房的建设布局,宜采取大分散、小集中的方式,避免制造新的贫民窟。对供应各种收入群体保障房每平方米的价格,采取由低到高有区别的定价,以体现各不相同的社会保障含量并以各收入群体买得起相应的保障房为终极目标。明确规定,每户居民只能拥有一套保障房,并一律纳入保障房运行机制。居民如要出售保障房,由该保障房的主管单位按城市政府公布的价格回购。

(三)下决心解决土地财政问题。第一,如不解决土地财政问题,现代住房制度很难顺利推行。第二,应该预见,大幅度地压缩商品房的建设规模将在今后几年内逐步突显。如不未雨绸缪,届时会出现因土地收入锐减,发生影响城市可持续发展的大问题。因此,下决心解决财政问题刻不容缓。

(四)持续地大比重地建没保障房。中低收入者占居民总数85%左右,按住房分类供应的要求,理应大比重地建设保障房。大比重地建设保障房面临的最大的困难是,房价过高和较多人怀疑我国有没有承担大比重建设保障房的能力。应该看到,现在决定大比重建设保障房仍然存在许多有利因素。其一,对保障房建设实施各项优惠,可以将商品房价下降一半多。其二,这些年建筑安装费用的涨幅远低于商品房价的涨幅,这是保障房确定较低价格的有利基础。其三,如果能解决土地财政问题,清除了一个大障碍。其四,有些经济实力强的国家采用了保障房支出全由中央政府拨款的办法,我国目前的经济实力属于接近小康水平,似宜综合地借鉴各国的办法。建议我国建设保障房采取中央政府、省市自治区政府、城镇政府、单位和居民共同负担的办法。具体做法是,中央和省市自治区政府每年都下拨一笔保障房建设款。此事需由具有法律效力的文件做出决定,每年都将保障房款纳入政府的财政预算,经人大通过后下拨。城市政府主要承担免费批拨土地和减收相应的税费,居民则负责出钱购房。过去曾有人认为,让单位参与建设保障房是企业办社会行为而应予反对。现在看来,让一些经济条件好或有空余土地的单位也参与建设保障房,为国分忧,似无不妥,因而把它们也列入了共同负担的名单。我国房改前经济条件甚差,当时釆取由城市政府和单位筹资建房的办法,承担起了100%建公房的任务(固然当年建房的数量不大而且水平较低)。现在经济条件好多了,又采取多方共同负担的办法,定可克服困难,把大比重建设保障房的任务完成好。大比重地建设保障房,是中低收入者占居民绝大比重的自然要求。各城市每年要建多少保障房,则要从实际出发而不宜每年都采取一个固定的比重或固定的绝对数。这就要求城市政府通过认真调查,切实弄清楚本市中低收入者(含农民工)和最低收入者的人数、收入、分年住房需求和城市的各项住房资源的供应能力。以中下、中中和中上群体买得到相应的保障房为终极目标。结合本市实现人人享有适当住房大目标的长远规划,制定出每年建设保障房的实施计划。

(五)不断地提高居民的收入。在不断地发展国民经济的同时,不断地提高居民的收入,要把重点放在提高中低收入居民的收入上。这是提高中低收入居民购房能力的需要,是缩小贫富差距的需要,也是打造具有小康水平中低收入者群体的需要。

(六)做好思想宣传工作。住房问题一直存在着许多分歧认识,由来已久。要做到大多数群众在这个问题上统一认识,任务十分艰巨,因而要锲而不舍地做好思想宣传工作。

希望把我的文章作一个靶子,更大范围地邀请更多群众对这个靶子评头论足,横挑鼻子竖挑眼。既找出文章中存在的缺点和错误,又提出自己的宝贵建议。通过这样的活动,可以更大范围地收到共同提高认识和集思广益的效果。(作者系原中国房地产研究会副会长)

来源:中国建设报

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